Убедиться, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств.
Застройщиком может выступать только юридическое лицо, индивидуальные предприниматели и физические лица не вправе привлекать денежные средства граждан-участников долевого строительства. Если разрешение на строительство получено после 01.07.2018, то в наименовании юридического лица должны содержаться слова «специализированный застройщик».
Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрен единый реестр застройщиков, который является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц, соответствующих требованиям настоящего Федерального закона.
Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор. Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. В результате соинвестор не получает самого главного — защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.
Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство, право собственности на земельный участок либо право аренды (субаренды) такого земельного участка.
Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
Изучите отзывы о строительной организации, а также историю строительства конкретного объекта, где вы собираетесь купить квартиру. Возможно, что объект включен в единый реестр проблемных объектов и (или) находится в банкротстве.
Единый реестр проблемных объектов, представляющий собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Конечно, в таком случае застройщик не может осуществлять регистрацию ДДУ, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, едином реестре проблемных объектов, являются открытыми, общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации. Проверить наличие объекта в едином реестре проблемных объектов можно по адресу: https://наш.дом.рф. Проверить наличие застройщика в процедуре банкротства можно по адресу: https://kad.arbitr.ru/
Заместитель городского прокурора Е.Н. Авдеева
